분양권 주택청약 공부 요약정리(feat. 임성배TV)

부동산 공부의 첫 단추를 분양권으로 시작했다.

주택청약이라는 말은 알았지만 

공공분양, 민간분양에 대한 세세한 내용들은 전혀 몰랐다.

분양권 공부를 시작하기 위해 유튜버를 돌아다녔고

그중 '임성배TV' 채널을 알게 되었다.

임성배TV-부동산재테크

6시간 넘게 노트해가며 분양권 영상을 정주행 하면서 느꼈던 것은

진심을 다해 가르쳐주려고 하는 분이라고 생각이 들었다.

감사한 마음에 여기 포스팅에도 남겨두고 싶다.

 

어제 '임성배TV'에서 공부한 내용을 요약정리하도록 하겠다.

 

1. 해야할 것

1) 청약통장 가입하기

2) 지역별 분양정보 확인하기

- 공공: LH 홈페이지

- 민간 : 닥터아파트 홈페이지

3) 청약사이트로 신청하기

4) 당첨 시 10% 계약금 내기, 60% 중도금 대출, 3년 뒤 30% 잔금대출

30% 잔금대출 시 3년 뒤 기준 아파트 재감정 후 금액에 대한 대출이 다시 이루어짐

평균적으로 가격이 더 오르기 때문에 대출이 더 많이 나올 수가 있다.

무주택자는 더 낮은 금리의 대출도 받을 수 있다.

 

2. 청약통장은 절대 해지하면 안 된다.

1) 청약통장의 예치금을 담보로 95%까지 대출이 가능하다.

2) 공공분양: 예치금액이 클수록 당첨 확률 up, 최대 인정금액 회당 10만 원

3) 민간분양: 모집공고 전 예치금 최저기준을 충족시켜야 함. 평형 및 지역에 따라 다름.

4) 가점제: 가입기간, 무주택기간, 부양가족수 -> 내 점수 파악 필요

5) 민영주택 가점제(총 84점 만점)

무주택기간-32점, 부양가족 수-35점, 입주자저축 가입기간-17점

가점 낮은 내가 하려면 투기과열지구에서는 85초 과로 진행

 

3. 전용면적 60제곱미터 이하,

공시 가격이 수도권(1억3천 이하), 비수도권(8천 이하)는

소유하고 있어도 무주택자(민간주택 1순위 적용 가능)로 본다.

미성년자도 청약통장을 가입할 수 있으며

만 17세 생일 이전에 가입을 한다면 가장 잘 활용할 수 있다.

민간주택은 부부가 동시에 청약해도 된다.

 

4. 아파트 청약 포기하고 빌라 사면 생기는 일

신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급 2개를 놓치게 된다.

(주택공급에 대한 규칙 41조와 43조 참고)

공공아파트의 20% 정도는 생애최초 특별공급 활용 가능

(단, 600만 원 이상 예치금 있어야 하며 세대주, 세대원 모두 무주택자여야 함)

 

5. 아파트 청약 당첨 확률 높이는 방법!

원하는 아파트에 청약 당첨은 쉽지 않다.

A(좋은 아파트), B(그냥 그런 아파트) 청약이 있을 때

B가 먼저 일정이 잡혀있으면 꼭 B도 넣어봐라

 

6. 아파트 청약 통장 고분양가인데 어떻게 할까요?

입지가 중요하다. 자본여력이 있는 무주택자는 여러 가지 재지 말고 신청하면 된다.

지금 할 수 있는 게 있으면 해라!

좋은 입지에 물건들이 나오면 하면 된다.

 

7. 아파트 청약 당첨 이렇게 준비해야 가능합니다.(3기 신도시도 가능)

모집공고를 보면 거주자에게 우선권을 주는 경우가 많다. (당해 제도)

주택공급규칙 34조

3기 신도시 우리가 도전하려면 택지개발지구에 대한 위 조항을 알면 좋다.

많은 사람들이 분양 가능

3기 신도시는 기타 지역 50% 가능

기타 지역 묶여있는 방법

 

8. 경매를 하려면

불황에 하기 좋으며 현재 상가가 굉장히 안 좋은데

지금 경매로 들어가기에 좋다.

무주택자라면 공부해서 아파트 청약에 당첨되는 것을

목표로 하라.

 

9. 입지란? 나에게 딱 맞는 아파트 입지는?

1) 직주근접(일자리): 시간적 거리+ 물리적 거리

: 물리적 거리가 멀다면 시간적 거리라도 중요하다.(지하철 등)

물리적 거리는 멀지만 시간적 거리를 줄일 수 있는 곳

 

2) 역세권: 지하철 500m 반경 내외의 지역

- 업무지구를 관통하느냐, 환승은 최소 1번 되는 곳

- 현재가치

- 미래가치: 지하철 계획, 착공, 완공(임성배 TV는 지하철 완공 단계에서 매매)

 

3)교육환경(학세권): 맹모삼천지교

- 대치동

- 목동

- 중계동

- 평촌

- 초품아!!(초등학교를 품는 아파트:차길 횡단보도 안 건너는 아파트)

 

4)그 외 중한 것과 결론

- 자연환경(조망권)

- 편의시설

- 세대수(500세대 이하는 별로, 1000세대 이상이 좋다.) 이유: 커뮤니티 시설발전!

 

결론: 직주근접(25점), 역세권(25점), 교육환경(20점), 자연환경(10점), 편의시설(10점), 세대수(10점) 등 본인이 판단할 수 있는 점수를 설정해두면 좋다.

  -> 사람마다 입지를 판단하는 기준이 다르다.

 

10. 부동산 가격은 올라가면 따라 올라가고

부동산 가격은 내려가면 따라 내려간다.

공포에 못 사지 말고 사야 한다. 비관론이 극에 달할 때 투자하라.

 

11. [2.20 부동산 대책 발표] 주택담보대출 강화, 조정대상지역 추가! 우리가 해야 할 일!

무주택자는 내 집 마련을 위해 주택이 필요하므로 그대로 진행하면 된다.

하지만 다주택자는 현재 좀 자제해야 한다.

국토교통부 홈페이지 들어가면 자료를 확인할 수 있다. 자주 확인하라.

 

12. 전세보증금을 지키는 방법/전입신고 확정일자의 비밀?

전입신고와 확정일자를 해야 하는 이유는 대항력 때문

전입신고를 오늘 하고 확정일자를 받으면 다음날 0시에 대항력이 생긴다.

대항력과 확정일자를 받더라도 내가 후순위가 될 수 있다.

전세보증금을 100% 지키려면 전세보증보험제도 가입해야 한다.

가입하려면 2가지 기관에서 가능한데 주택도시 보증 공사와 서울보증보험에서 가능

주택도시 보증 공사는 7억까지(서울) 그 외는 5억

서울보증보험은 아파트는 금액 제한 없고 주택은 10억까지

 

13. 민간주택 분양가 상한제 투자전력/무주택자와 다주택자 투자전략

민간주택 상한가를 정부에서 정하는 것

아파트 공급가액을 상한 한다.

산정기준은 토지 택지비와 건축비 기업이윤 산정

장점: 시세 대비 50~80% 싸게 살 수 있고 투기세력 억제한다.

단점: 무주택자는 좋지만 건설사는 주택 공급량 줄일 수 있다. 기존 아파트 가격 상승

무주택자는 내 집 마련하는 게 필요(가점이 높은 사람)

다만 가점이 낮은 사람들은 입지가 좋은 곳 찾아서 청약하는 게 필요

 

14. 민간주택 분양가 상한제 투자전력/무주택자와 다주택자 투자전략

민간주택 상한가를 정부에서 정하는 것

아파트 공급가액을 상한 한다.

산정기준은 토지 택지비와 건축비 기업이윤 산정

장점: 시세 대비 50~80% 싸게 살 수 있고 투기세력 억제한다.

단점: 무주택자는 좋지만 건설사는 주택 공급량 줄일 수 있다. 기존 아파트 가격 상승

무주택자는 내 집 마련하는 게 필요(가점이 높은 사람)

다만 가점이 낮은 사람들은 입지가 좋은 곳 찾아서 청약하는 게 필요

다주택자는 전세가가 언제부터 올라가는지 전세가 반등 시점이 투자 포인트다

10억 아파트를 전세가가 5억에서 7억으로 오르면 3억으로 구매할 수 있다.

이 시점을 잡아서 투자해야 한다.

 

 

15.?? 억 버는 성공하는 아파트 투자 방법 2가지(지역 공개)

아파트 가격 하락시점

1) 1기 신도시

2) 1997년 IMF

3) 2008년도 글로벌 금융위기

대규모 공급이거나 세계적 경제위기

그 외에는 우상향

 

부동산을 싸게 사야 한다.

1) 급매: 선점 지역 공인중개사 선별해서 만나야 함(음식 사주고 해야 함)

2) 경매: 하락시점에 경매가 좋다.

3) 청약: 더 좋은 양질의 아파트 공급이라 원가로 사는 것

선별한 지역은 여러 곳 체크(섹터별로) 공인중개사 알아두기

바로 계약금 송금할 수 있는 결단력

 

개발호재가 있는 곳을 산다.

1) 신안산선 지하철 개발 확정 및 착공예정

다주택자는 전세가가 언제부터 올라가는지 전세가 반등 시점이 투자 포인트다

10억 아파트를 전세가가 5억에서 7억으로 오르면 3억으로 구매할 수 있다.

이 시점을 잡아서 투자해야 한다.

 

16. 중도금 대출 전략

내가 살고 있는 중도금 대출이 있는데 청약 당첨됐을 때

다시 중도금 대출을 할 수 있다.

현재 나의 소득과는 관계없이 카드 사용 및 휴대폰 사용 등으로만

받을 수 있다.

아파트 대금납부절차

계약금(약 10%)->60% 중도금 대출(비규제 지역)->아파트 완공 후 잔금대출(30%)

무주택자는 규제지역이나 비규제 지역에도 중도금 대출 가능하다.

단 규제지역에서는 개인당 5억까지 가능하다.

비규제 지역에서는 무주택, 1,2 주택자도 중도금 대출 다 가능하다. 

규제지역에서 1 주택자는 기존주택 처분하는 조건으로 중도금 대출 가능하다.

 

*청약전략

무주택자는 규제지역(세대주) 5억 중도금대출 1개, 비규제 지역(세대원) 5억 1개

단 규제지역부터 먼저 하고 비규제 지역 해야 함. 비규제 후 규제는 불가능

내 연봉의 10배 수준이 내가 감내할 수 있는 주택 수준..

아파트 가격의 10% 계약금은 가지고 있어야 한다.

 

 

위 정리 내용은 중구난방으로 보일 수도 있겠지만

어제 영상들을 보며 나에게 맞는 부분이나 필요한 부분을

노트한 내용이다.

부동산 공부 카테고리에는 종종 내가 공부한 내용을

이 포스팅처럼 요약하거나 복습 개념으로 

남겨두도록 하겠다.